Sodišče pritrdilo tožbi sosedov

Radovljica – Okrajno sodišče v Radovljici je lastniku dveh bivalnih enot v večstanovanjskem objektu na Bledu zaradi tožbe sosedov prepovedalo njuno oddajanje v kratkoročni turistični najem (na portalu Airbnb), sodbo pa je potrdilo tudi Višje sodišče v Ljubljani, je pred dnevi poročal časnik Delo. S tem po navedbah Dela tudi na področju oddajanja stanovanj v turistične namene dobivamo sodno prakso.

Tožniki: kršitev lastninske pravice

Na Delu so pridobili sodbi glede tožbe več etažnih lastnikov v večstanovanjski stavbi na Bledu zoper lastnika dveh stanovanj in lastnika podjetja, prek katerega je opravljal dejavnost oddajanja. Očitali so jima, da od leta 2017 na več spletnih platformah oddajata stanovanji turistom, čeprav za to nista pridobila ustreznega soglasja zadostnega deleža etažnih lastnikov.

Etažni lastniki so v tožbi zatrjevali, da lastnik stanovanja s kratkoročnim turističnim oddajanjem apartmajev krši njihovo lastninsko pravico, saj da turisti s prtljago obremenjujejo skupne prostore, hrupno prihajajo in odhajajo ter tudi ponoči zvonijo pri etažnih lastnikih. Tožena stran je očitke zanikala, saj da razpolaga s soglasji za oddajanje stanovanj, da oddaja le del stanovanja ter da gostje ne motijo stanovalcev.

Sodišče je maja 2021 pritrdilo tožeči strani in lastniku prepovedalo oddajanje dveh bivalnih enot brez soglasja vseh etažnih lastnikov stanovanjskega objekta. Presodilo je, da sosedje niso dolžni trpeti tretjih oseb, ki uporabljajo skupne dele stavbe. Gre namreč za bistveno drugačno uporabo stanovanj, kot če bi bili v njih dolgoročni najemniki, saj se turisti pogosto menjavajo in s prihodi, odhodi ter hrupom vznemirjajo etažne lastnike.

Sodba je pravnomočna, saj jo je oktobra potrdilo tudi višje sodišče, ki je zavrnilo pritožbo tožene strani, poroča Delo. Višji sodniki so pritrdili, da lahko etažni lastniki zahtevajo prepoved protipravnega vznemirjanja, o svobodni gospodarski pobudi pa so zapisali, da ta ni neomejena, ampak mora soobstajati z drugimi pravicami.

Kaj pravi novi zakon

Novi zakon o gostinstvu, sprejet septembra letos, za kratkotrajno oddajanje stanovanj v večstanovanjskih stavbah določa soglasje 75 odstotkov etažnih lastnikov in vseh sosednjih, mejnih stanovanj, v dvostanovanjskih pa vseh solastnikov. Soglasje bo veljalo tri leta in bo prenehalo v primeru spremembe lastništva stanovanja. Zakon tudi določa, da sta obstoj in veljavnost soglasja etažnih lastnikov predmet nadzora stanovanjske inšpekcije. Najemodajalec se bo moral vpisati v register in pridobiti identifikacijsko številko nastanitvenega obrata, ki bo tudi obvezni pogoj za oglaševanje na platformah. Na oglasni deski bo moral objaviti datum začetka oddajanja, na vhodna vrata pa nalepiti standardizirano oznako.

Zakon določa splošno časovno omejitev oddajanja nepremičnine v kratkoročni najem na 60 dni v koledarskem letu, ki pa velja samo za občine, v katerih obstaja visoko tveganje negativnih vplivov kratkotrajnega najema zaradi sočasno visoke nedostopnosti stanovanj, kar odražajo cene stanovanj, in velikega obsega oddajanja stanovanja v kratkotrajni najem. Seznam teh občin bo objavljen do aprila 2026. Občine lahko dovoljeno trajanje opravljanja dejavnosti določijo drugače glede na specifične okoliščine in potrebe. Občine, ki bodo na seznamu, bodo lahko omejile dejavnost na med 30 in 270 dni v koledarskem letu, ostale občine pa lahko na podlagi analize določijo omejitev, ki pa je najmanj 60 dni v koledarskem letu.